随着一纸财报的发布，融创中国的真实处境浮出水面。3 月 27 日，融创中国正式发布 2025 年度经审核业绩报告。数据显示，全年归属母公司净亏损从2024年的257亿元大幅收窄至123.3亿元，同比减亏52%。这一变化主要得益于债务重组收益，2025年度经审计确认债务重组收益329.7亿元。这笔非经常性损益帮助企业完成了境内外债务的全流程重组，成为民营房企中率先实现这一突破的代表。然而，若剔除这笔收益，融创的税前亏损额仍较高，主营业务亏损、资产减值计提、高额财务费用仍是吞噬利润的三大因素。

　 化债成功，让企业迈过了生死关口，但摆在眼前的更现实问题是，经营端何时转好？329.7亿元收益减负--2025年，融创耗时两年多的境内外债务重组全面落地，成为行业内首个完成境内外公开债务全流程重组的民营房企，彻底摆脱了债务违约与清盘的生死危机。债务重组为企业带来了可观的账面收益。从财务数据来看，受益于境内外债务重组的完成，融创借贷本金金额下降635.7亿元，2025年度录得境内外债务重组收益329.7亿元。公司预计，全面境外债务重组及集友银行债务重组的完成，将使本公司应占权益总额增加441亿元。2025年12月下旬，融创近96亿美元（约合人民币680亿元）境外债务重组正式生效，通过债转股、票据置换、小额现金兑付等组合方案，一次性确认税前重组收益近650亿元。境内债务重组同步推进，通过股份偿付、债务展期、资产抵债等方式，进一步释放重组收益，减轻债务压力。债务重组的落地，不仅改善了账面数据，也让融创的财务结构发生根本性变化。截至2025年末，融创有息负债规模降至1882.6亿元，较2024年末的2596.7亿元大幅减少约714.1亿元，较2021年底债务高峰期锐减1334.5亿元。利息支出大幅缩减，短期偿债风险基本解除。截至2025年末，融创拥有现金总额120.1亿元，其中非限制现金56.8亿元；2025年获得保交楼专项借款审批合计约230.2亿元。2022～2025年，融创分别实现交付18.6万套、31.2万套、17万套、5.4万套，累计交付72.2万套，已基本完成保交付任务。

　 经营亏损--值得注意的是，债务重组收益只是改善了融创的财务报表，却并未带来真正的经营扭转。债务重组收益的本质，是债务人与债权人达成债务重组协议后，原债务账面价值与实际偿付对价之间的差额，其核心特点是，作为账面会计收益，虽不会带来实际现金流入，却会直接影响当期净利润，同时增厚公司净资产。一位不愿具名的审计机构人士表示，债务重组解决的是历史包袱问题，但企业能否真正走出困境，核心还是看后续销售回款能力和主营业务能否重新盈利。从营收端来看，融创全年完成营业收入451.2亿元，同比下跌39%，创下近年低位。营业收入大幅缩水并非个例，而是房地产行业深度调整下的普遍困境，核心原因有三点：一是行业销售持续低迷，在售项目去化放缓。2025年，融创实现合同销售额368.4亿元，同比下降21.8%，但依然位居行业TOP20、民营房企第四名。二是项目交付与收入结转规模收缩。融创2025年全年物业交付面积同比下降23.1%，交付量下滑直接拖累收入。三是收入结构单一，抗风险能力偏弱。在融创451.2亿元总收入中，物业销售收入330.5亿元，占总收入比重为73.3%，同比减少281.8亿元，是营收下滑的核心拖累项；物业管理、文旅等业务虽保持稳定增长，但体量有限，两项合计114亿元，在总收入中占比25.3%，难以弥补地产销售的下滑。

　 对于物业销售收入下滑，融创方面将其归因于物业交付面积及销售均价下降。2025年度，融创物业交付面积同比减少107万平方米(约23.1%)，项目销售均价同比下降29.8%。从利润端来看，融创全年归属母公司净亏损123.3亿元，看似大幅好转，但主要是依靠大额债务重组收益支撑，经营端盈利尚未改善。2025年度，融创中国录得毛利润亏损6.4亿元，毛利率为-1.4%，而2024年毛利润为28.9亿元。毛利润亏损，意味着卖房收入已不足以覆盖成本，销售即亏损。融创在财报中解释道，毛利减少及毛利率下降，主要由于本年度物业销售收入减少，高毛利项目占比较去年下降，且计提的物业减值拨备较上年有所增加。若剔除评估增值调整及物业减值拨备影响，融创2025年毛利为24.1亿元，对应毛利率5.3%。此外，融创的财务成本约120亿元，较2024年增加1.7亿元；其他开支及亏损271.2亿元，主要包括出售附属公司、合营公司及联营公司亏损89.2亿元，对长期资产计提减值拨备75.1亿元，计提诉讼及其他或有负债拨备39.8亿元，投资物业公允价值亏损净额38.7亿元，出售各类资产亏损11.4亿元等。

　 对于物业销售收入下滑，融创方面将其归因于物业交付面积及销售均价下降。2025年度，融创物业交付面积同比减少107万平方米(约23.1%)，项目销售均价同比下降29.8%。从利润端来看，融创全年归属母公司净亏损123.3亿元，看似大幅好转，但主要是依靠大额债务重组收益支撑，经营端盈利尚未改善。2025年度，融创中国录得毛利润亏损6.4亿元，毛利率为-1.4%，而2024年毛利润为28.9亿元。毛利润亏损，意味着卖房收入已不足以覆盖成本，销售即亏损。融创在财报中解释道，毛利减少及毛利率下降，主要由于本年度物业销售收入减少，高毛利项目占比较去年下降，且计提的物业减值拨备较上年有所增加。若剔除评估增值调整及物业减值拨备影响，融创2025年毛利为24.1亿元，对应毛利率5.3%。此外，融创的财务成本约120亿元，较2024年增加1.7亿元；其他开支及亏损271.2亿元，主要包括出售附属公司、合营公司及联营公司亏损89.2亿元，对长期资产计提减值拨备75.1亿元，计提诉讼及其他或有负债拨备39.8亿元，投资物业公允价值亏损净额38.7亿元，出售各类资产亏损11.4亿元等。